Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung in der Schweiz?

Von der Betreibung bis zum Grundbucheintrag: der Ablauf einer Zwangsversteigerung in der Schweiz Schritt für Schritt, mit den Fristen aus SchKG und VZG.

Eine Zwangsversteigerung ist in der Schweiz kein privates Geschäft, sondern ein Teil des Zwangsvollstreckungsverfahrens. Geregelt ist sie im Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) und – für Grundstücke – in der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG). Wer mitbieten will, sollte den Ablauf kennen: Viele Fristen und Regeln weichen deutlich von einem normalen Kauf ab.

Wie es zur Versteigerung kommt

Am Anfang steht eine Forderung, die nicht bezahlt wird. Der Gläubiger leitet beim Betreibungsamt die Betreibung ein. Je nach Schuldner und Forderung geht es danach auf einem von drei Wegen weiter:

Betreibung auf Pfändung: Das Betreibungsamt pfändet Vermögenswerte des Schuldners, zum Beispiel ein Auto, Wertsachen oder ein Grundstück.
Betreibung auf Pfandverwertung: Die Forderung ist durch ein Pfand gesichert, typischerweise eine Hypothek durch ein Grundpfand. Verwertet wird dann das Pfand.
Konkursbetreibung: Bei Schuldnern, die im Handelsregister eingetragen sind (z.B. Aktiengesellschaften, GmbH oder Einzelfirmen, Art. 39 SchKG), führt die Betreibung in den Konkurs. Dann verwertet das Konkursamt das gesamte Vermögen.

Mehr zu den Unterschieden lesen Sie im Artikel Betreibungsamt vs. Konkursamt.

Wann verwertet wird

Der Gläubiger muss die Verwertung ausdrücklich verlangen, und zwar innerhalb gesetzlicher Fristen. Bei der Pfändung kann er die Verwertung gepfändeter Grundstücke frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der Pfändung verlangen, bei beweglichen Sachen frühestens einen Monat und spätestens ein Jahr danach (Art. 116 SchKG). Bei der Betreibung auf Pfandverwertung gelten für ein Grundpfand dieselben sechs Monate bis zwei Jahre, gerechnet ab Zustellung des Zahlungsbefehls (Art. 154 SchKG).

Ist das Verwertungsbegehren gestellt, versteigert das Betreibungsamt ein Grundstück frühestens einen Monat und spätestens drei Monate später öffentlich (Art. 133 SchKG). Zwischen der ersten Betreibungshandlung und dem Steigerungstermin liegen deshalb oft viele Monate.

Vorbereitung: Schätzung, Lastenverzeichnis, Bedingungen

Vor der Steigerung erledigt das Amt drei wichtige Aufgaben:

Schätzung: Das Amt lässt das Grundstück schätzen und teilt das Ergebnis den Beteiligten mit (Art. 140 Abs. 3 SchKG). Die Schätzung soll den mutmasslichen Verkaufswert bestimmen (Art. 9 VZG). Beteiligte können innert Frist eine neue Schätzung durch Sachverständige verlangen.
Lastenbereinigung: Das Amt ermittelt anhand des Grundbuchs und der Eingaben der Berechtigten alle Lasten – Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkte persönliche Rechte – und stellt das Lastenverzeichnis den Beteiligten zu (Art. 140 Abs. 1 und 2 SchKG).
Steigerungsbedingungen: Sie regeln, wie geboten wird, was der Ersteigerer bar bezahlen muss, welche Lasten er übernimmt und welche Kosten er trägt (Art. 134 bis 136 SchKG, Art. 45 ff. VZG).

Wie man diese Dokumente liest, erklären wir im Artikel Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen lesen.

Publikation

Die Steigerung eines Grundstücks wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekannt gemacht (Art. 138 SchKG), in der Regel im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und im kantonalen Amtsblatt. Die Publikation nennt Ort, Tag und Stunde der Steigerung und den Tag, ab dem die Steigerungsbedingungen aufliegen. Gleichzeitig werden Pfandgläubiger und andere Berechtigte aufgefordert, ihre Ansprüche innert 20 Tagen anzumelden.

Die Steigerungsbedingungen liegen mindestens zehn Tage vor der Steigerung beim Amt zur Einsicht auf (Art. 134 Abs. 2 SchKG). Viele Ämter veröffentlichen sie zusätzlich online. Genau diese Publikationen sammelt Versteigerungen Schweiz und zeigt sie auf einer Karte.

Die Steigerung selbst

Die Versteigerung ist öffentlich; grundsätzlich darf jede Person bieten. Der Steigerungsleiter verliest die Bedingungen, danach werden Angebote abgegeben. Jedes Angebot wird dreimal ausgerufen; wer das letzte und höchste Angebot macht, erhält den Zuschlag (Art. 60 VZG). Verlangen die Bedingungen eine sofortige Anzahlung oder Sicherheit, wird erst nach deren Leistung zugeschlagen.

Wichtig ist das Deckungsprinzip: Zugeschlagen wird nur, wenn das Angebot die dem betreibenden Gläubiger vorgehenden pfandgesicherten Forderungen übersteigt (Art. 126 und 142a SchKG). Wird dieser Betrag nicht erreicht, fällt die Betreibung für dieses Objekt dahin. Einen festen «Mindestpreis» in Höhe des Schätzwerts gibt es dagegen nicht. Details dazu im Artikel Gebote und Steigerungsregeln.

Nach dem Zuschlag

Mit dem Zuschlag kommt der Kauf zustande (Art. 229 Abs. 1 OR). Bei Grundstücken erwirbt der Ersteigerer das Eigentum bereits mit dem Zuschlag, kann im Grundbuch aber erst nach der Eintragung darüber verfügen (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Das Amt meldet den Eigentumsübergang dem Grundbuch an, sobald der Zuschlag nicht mehr angefochten werden kann und in der Regel nachdem Kaufpreis und Kosten bezahlt sind (Art. 66 VZG).

Bezahlt der Ersteigerer nicht rechtzeitig, wird der Zuschlag aufgehoben und sofort eine neue Versteigerung angeordnet. Der säumige Ersteigerer haftet für einen Mindererlös und weiteren Schaden (Art. 143 SchKG). Wer bietet, muss die Finanzierung also vorher geklärt haben – siehe Finanzierung einer ersteigerten Liegenschaft.

Der Zuschlag kann nur mit Beschwerde an die Aufsichtsbehörde angefochten werden; die Frist beträgt zehn Tage ab Kenntnis des Anfechtungsgrunds, das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (Art. 132a und 17 SchKG).

Keine Garantie

Ein zentraler Unterschied zum normalen Kauf: Bei einer Zwangsversteigerung gibt es keine Gewährleistung, abgesehen von besonderen Zusicherungen oder absichtlicher Täuschung (Art. 234 OR). Sie kaufen das Objekt in dem Zustand und mit den Rechten und Lasten, die aus dem Grundbuch, den Steigerungsbedingungen oder dem Gesetz hervorgehen. Eine sorgfältige Besichtigung ist deshalb Pflicht.

Häufige Fragen

Muss ich mich für eine Steigerung anmelden?

Für Grundstücksteigerungen vor Ort ist meist keine Voranmeldung nötig, Sie müssen sich aber ausweisen können. Die Steigerungsbedingungen sagen, welche Anzahlung und welche Nachweise verlangt werden. Für Online-Auktionen der Ämter brauchen Sie in der Regel ein Konto auf der jeweiligen Plattform.

Kann eine angekündigte Steigerung abgesagt werden?

Ja. Bezahlt der Schuldner die Forderung oder wird die Betreibung aus einem anderen Grund eingestellt, entfällt die Steigerung, oft kurzfristig. Versteigerungen Schweiz führt Absagen nach, soweit sie publiziert werden; prüfen Sie den Termin trotzdem kurz vorher beim Amt.

Gibt es schriftliche Angebote?

Schriftliche Angebote sind bei Grundstücken zulässig. Sie werden zu Beginn der Steigerung bekanntgegeben und wie mündliche Angebote behandelt (Art. 58 Abs. 4 VZG).

Quellen

Keine Rechtsberatung. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und die publizierten Versteigerungen in der Schweiz und ersetzt keine Beratung durch eine Fachperson. Massgebend sind das Gesetz, die Steigerungsbedingungen und die Auskünfte des zuständigen Betreibungs- oder Konkursamts.