Finanzierung und Hypothek für eine ersteigerte Liegenschaft

Wie Sie eine Liegenschaft aus einer Zwangsversteigerung finanzieren: Eigenmittel, Hypothek, Pensionskassengeld, Anzahlung und die engen Zahlungsfristen nach dem Zuschlag.

Bei einem normalen Hauskauf haben Sie Wochen Zeit zwischen Einigung und Beurkundung. Bei einer Zwangsversteigerung kommt der Kauf mit dem Zuschlag zustande – und die Zahlung muss innert der Frist der Steigerungsbedingungen erfolgen. Wer erst nach dem Zuschlag mit der Bank spricht, riskiert viel: Kann der Ersteigerer nicht rechtzeitig bezahlen, wird der Zuschlag aufgehoben, es wird neu versteigert, und der säumige Ersteigerer haftet für einen Mindererlös und allen weiteren Schaden (Art. 143 SchKG).

Die Zahlungsfristen

Anzahlung an der Steigerung: Viele Steigerungsbedingungen verlangen unmittelbar vor dem Zuschlag eine Anzahlung, bar oder per Bankcheck bzw. unwiderruflichem Zahlungsversprechen einer Bank. Die Höhe legt das Amt im Einzelfall fest.
Restzahlung: Das Amt bestimmt den Zahlungsmodus in den Steigerungsbedingungen und kann einen Zahlungstermin von höchstens sechs Monaten gewähren (Art. 136 Abs. 1 SchKG). In der Praxis sind auch deutlich kürzere Fristen üblich.
Bargeld: Bar darf nur bis 100 000 Franken bezahlt werden; der darüber liegende Teil ist über einen Finanzintermediär abzuwickeln (Art. 136 Abs. 2 SchKG).
Während der Frist: Wird ein Zahlungstermin gewährt, bleibt das Grundstück bis zur Zahlung auf Rechnung und Gefahr des Erwerbers in der Verwaltung des Amts (Art. 137 SchKG).

Was die Bank wissen will

Banken prüfen bei einer Ersteigerung im Grundsatz dasselbe wie bei einem freihändigen Kauf: Wert der Liegenschaft, Ihre Eigenmittel und die Tragbarkeit. Die Standesregeln der Schweizerischen Bankiervereinigung (Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen), die von der FINMA als Mindeststandard anerkannt sind, verlangen insbesondere:

Mindestens 10 % Eigenmittel am Belehnungswert, die nicht aus der 2. Säule (Vorbezug oder Verpfändung) stammen.
Eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert ist vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren, die nicht aus der 2. Säule stammen.
Amortisation der Hypothek innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts.

Wie hoch eine Bank belehnt und wie sie die Tragbarkeit rechnet, legt sie selbst fest; viele Banken sind strenger als diese Mindestregeln.

Besonderheiten bei Ersteigerungen

Wenig Unterlagen, wenig Zeit: Oft gibt es nur die amtliche Schätzung, das Lastenverzeichnis und eine kurze Besichtigung. Klären Sie früh, welche Unterlagen Ihre Bank braucht. Manche Banken verlangen eine eigene Bewertung.
Finanzierungsnachweis: Einzelne Steigerungsbedingungen verlangen vor dem Zuschlag einen Finanzierungsnachweis in Höhe des Zuschlagspreises. Fragen Sie Ihre Bank nach einer schriftlichen Zusage mit Maximalbetrag.
Übernommene Hypotheken: Nicht fällige Pfandforderungen werden dem Ersteigerer überbunden (Art. 135 SchKG). Die bisherige Gläubigerbank wird damit Ihre Gläubigerin, sofern Sie nichts anderes vereinbaren. Ob Sie lieber mit Ihrer eigenen Bank ablösen, sollten Sie vorher klären; eine Tilgung auf andere Weise berücksichtigt das Amt nur, wenn ihm innert Zahlungsfrist eine Erklärung des Gläubigers vorliegt (Art. 47 VZG).

Pensionskassengeld und Säule 3a

Für selbstbewohntes Wohneigentum können Sie Guthaben der beruflichen Vorsorge vorbeziehen oder verpfänden (Wohneigentumsförderung, siehe Bundesamt für Sozialversicherungen). Für Ferien- oder Renditeobjekte ist das nicht möglich. Beachten Sie zwei Punkte:

Für die Mindest-Eigenmittel von 10 % zählt Geld aus der 2. Säule nicht.
Ein Vorbezug braucht Zeit, weil die Pensionskasse Unterlagen prüft und auszahlt. Planen Sie das in die Zahlungsfrist ein oder überbrücken Sie mit eigenen Mitteln.

Guthaben der Säule 3a können je nach Situation ebenfalls eingesetzt oder verpfändet werden; klären Sie die Bedingungen mit Ihrer Vorsorgeeinrichtung.

Nebenkosten und Reserven nicht vergessen

Zum Zuschlagspreis kommen die Kosten nach Art. 49 VZG (Eigentumsübertragung, Grundbuch, Handänderungsabgaben, noch nicht fällige gesetzliche Pfandrechte) sowie Ihre eigenen Kosten für Renovation, Räumung und allenfalls Rechtsberatung. Diese Positionen finanziert die Bank in der Regel nicht. Details: Kosten und Gebühren nach dem Zuschlag.

Vorgehen in fünf Schritten

Objekt auswählen und Steigerungsbedingungen beschaffen.
Mit der Bank Budget, Belehnung und benötigte Unterlagen klären – vor der Besichtigung.
Nach der Besichtigung eine schriftliche Finanzierungszusage mit Maximalbetrag einholen.
Anzahlung in der verlangten Form bereitstellen (Bankcheck, Zahlungsversprechen oder bar bis 100 000 Franken).
An der Steigerung nicht über den zugesagten Maximalbetrag hinaus bieten.

Häufige Fragen

Finanziert die Bank den vollen Zuschlagspreis?

Nein. Sie müssen mindestens die vorgeschriebenen Eigenmittel einbringen, dazu die Nebenkosten. Wie viel die Bank darüber hinaus finanziert, hängt von ihrer Bewertung und Ihrer Tragbarkeit ab.

Was passiert, wenn die Bank nach dem Zuschlag absagt?

Dann droht die Aufhebung des Zuschlags und eine neue Versteigerung; für einen Mindererlös und weiteren Schaden haften Sie (Art. 143 SchKG, Art. 63 VZG). Deshalb sollte die Finanzierung vor der Steigerung verbindlich stehen.

Quellen

Keine Rechtsberatung. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und die publizierten Versteigerungen in der Schweiz und ersetzt keine Beratung durch eine Fachperson. Massgebend sind das Gesetz, die Steigerungsbedingungen und die Auskünfte des zuständigen Betreibungs- oder Konkursamts.