Besichtigung vor der Steigerung: worauf Sie achten sollten

Die Besichtigung ist oft Ihre einzige Chance, ein Objekt vor der Zwangsversteigerung zu prüfen. Checkliste für Liegenschaften, Stockwerkeigentum, Fahrzeuge und Wertsachen.

Bei einer Zwangsversteigerung gibt es keine Gewährleistung, abgesehen von besonderen Zusicherungen oder absichtlicher Täuschung (Art. 234 OR). Was Sie bei der Besichtigung übersehen, ist später Ihr Problem. Viele Ämter bieten für Liegenschaften einen oder wenige Besichtigungstermine an; sie stehen meist in der Publikation. Auf Versteigerungen Schweiz sehen Sie den Termin im Objektdetail und als grünes Etikett «Besichtigung» in der Liste.

Vorbereitung

Unterlagen vorher lesen: Steigerungsbedingungen, Lastenverzeichnis, Beschreibung und Schätzung. So wissen Sie, wonach Sie suchen müssen. Anleitung: Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen lesen.
Fachperson mitnehmen: Bei Liegenschaften lohnt sich eine Baufachperson oder ein Haustechniker. Fragen Sie beim Amt, ob Begleitpersonen erlaubt sind.
Ausrüstung: Taschenlampe, Massband, Smartphone für Fotos (sofern erlaubt), Notizblock, gegebenenfalls Feuchtigkeitsmessgerät.
Fragenliste: Notieren Sie offene Punkte zu Mietverhältnissen, Heizung, Erneuerungsfonds, Zugehör.

Liegenschaft: die wichtigsten Prüfpunkte

Gebäudehülle

Dach (Ziegel, Abdichtung, Spenglerarbeiten), Fassade, Fenster
Feuchtigkeit im Keller, Risse, Wasserflecken, Schimmel
Zustand von Balkon, Terrasse, Garage

Haustechnik

Heizung: Art, Alter, letzte Wartung. Fragen Sie nach Unterlagen. Ein Heizungsersatz kann teuer sein; je nach Kanton gelten Vorgaben für den Ersatz fossiler Heizungen.
Elektrische Installationen, Sicherungskasten, Hinweise auf provisorische Installationen
Sanitär: Leitungen, Warmwasser, Abfluss

Innenausbau

Küche und Bäder: Zustand und Alter
Böden, Wände, Decken
Gehört die Einrichtung zur Zugehör (wird mitversteigert) oder nicht? Die Beschreibung im Lastenverzeichnis gibt Auskunft.

Umgebung und Rechtliches

Grenzen, Zufahrt, Parkplätze
Sichtbare Dienstbarkeiten wie Wege, Leitungen, Näherbauten
Lärm, Nachbarschaft, Erschliessung
Wer wohnt heute im Objekt? Mieter, Schuldner, Wohnberechtigte? Siehe Wohnrecht, Mieter und Dienstbarkeiten.

Stockwerkeigentum

Bei Eigentumswohnungen kommen gemeinschaftliche Fragen dazu:

Höhe des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen
Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen der letzten Jahre (fragen Sie beim Amt oder der Verwaltung nach, ob sie eingesehen werden können)
Ausstehende Beiträge des Schuldners an die Gemeinschaft: Für bestimmte Beitragsforderungen kennt das Gesetz ein Pfandrecht der Gemeinschaft. Klären Sie, ob solche Forderungen im Lastenverzeichnis stehen.
Reglement und Nutzungsordnung (z.B. Haustiere, Vermietung, Umbauten)

Wenn keine Innenbesichtigung möglich ist

Manchmal verweigert der Bewohner den Zutritt, oder das Amt bietet keine Innenbesichtigung an. Dann sollten Sie:

die Schätzung genau lesen (wurde innen besichtigt?),
beim Amt nach Fotos oder Unterlagen fragen,
einen deutlich höheren Sicherheitsabschlag einplanen oder auf das Objekt verzichten.

Fahrzeuge und Wertsachen

Bei beweglichen Sachen sind Besichtigungen kürzer, oft an einem bestimmten Ort und Zeitfenster.

Fahrzeuge: Karosserie, Rost, Reifen, Innenraum, Ölstand, Kilometerstand, Fahrzeugausweis, Schlüssel. Ein Motorstart ist nicht immer möglich. Mehr: Fahrzeuge ersteigern.
Uhren und Schmuck: Seriennummern, Punzen, Zustand von Glas, Krone, Armband, vorhandene Papiere. Mehr: Uhren, Schmuck und Luxusartikel.
Maschinen und Einrichtungen: Typenschilder, Baujahr, Funktionsfähigkeit, Abbau- und Transportaufwand.

Nach der Besichtigung

Notieren Sie alle Mängel und schätzen Sie die Kosten (mit Fachperson).
Passen Sie Ihr Maximalgebot an.
Klären Sie offene Fragen schriftlich mit dem Amt.
Bestätigen Sie die Finanzierung mit Ihrer Bank.

Fragen an das Amt

Nicht alles lässt sich vor Ort sehen. Diese Fragen können Sie dem Amt vor oder an der Besichtigung stellen:

Gibt es Unterlagen zu Baujahr, Renovationen, Heizung und Energieausweis?
Bestehen Mietverträge, und zu welchen Bedingungen? Wird das Objekt bei der Übergabe geräumt sein?
Welche Gegenstände gelten als Zugehör und werden mitversteigert?
Gibt es bekannte Schäden, Bauauflagen oder hängige Verfahren?
Wie hoch ist die Anzahlung, und in welcher Form muss sie geleistet werden?
Wann und wie erfolgt die Übergabe der Schlüssel?

Halten Sie die Antworten schriftlich fest. Wichtig ist allerdings: Auskünfte an einer Besichtigung ersetzen nicht die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis. Massgebend ist, was dort steht.

Typische Mängel, die Sie einplanen sollten

Objekte aus Zwangsverwertungen wurden oft über längere Zeit wenig unterhalten, weil dem Eigentümer das Geld fehlte. Häufig sind deshalb aufgeschobene Arbeiten an Dach, Fenstern, Heizung und Nasszellen. Planen Sie dafür eine grosszügige Reserve ein. Bei leer stehenden Objekten kommen manchmal Schäden durch fehlende Lüftung oder Frost dazu.

Häufige Fragen

Kann ich ausserhalb des offiziellen Termins besichtigen?

Das liegt im Ermessen des Amts und hängt davon ab, ob das Objekt bewohnt ist. Fragen Sie frühzeitig nach.

Darf ich an der Besichtigung fotografieren?

Das ist nicht einheitlich geregelt. Fragen Sie vor Ort und respektieren Sie die Privatsphäre von Bewohnerinnen und Bewohnern.

Quellen

Keine Rechtsberatung. Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und die publizierten Versteigerungen in der Schweiz und ersetzt keine Beratung durch eine Fachperson. Massgebend sind das Gesetz, die Steigerungsbedingungen und die Auskünfte des zuständigen Betreibungs- oder Konkursamts.