Liegenschaft ersteigern: Checkliste vor der Steigerung

Eine Zwangsversteigerung lässt wenig Raum für Nachverhandlungen: Mit dem Zuschlag ist der Kauf abgeschlossen, und eine Gewährleistung wie beim normalen Kauf gibt es nicht (Art. 234 OR). Die Arbeit liegt deshalb vor der Steigerung. Diese Checkliste fasst zusammen, was Sie erledigt haben sollten, bevor Sie die Hand heben.

1. Publikation und Termin prüfen

• Lesen Sie die amtliche Publikation im SHAB oder im kantonalen Amtsblatt vollständig. Versteigerungen Schweiz verlinkt bei jedem Objekt die Originalquelle.
• Notieren Sie Ort, Datum und Uhrzeit der Steigerung sowie den Besichtigungstermin.
• Klären Sie, ob es sich um eine Betreibung auf Pfändung, auf Pfandverwertung oder um einen Konkurs handelt. Davon hängt ab, wer die Steigerung leitet und welche Regeln im Detail gelten.
• Prüfen Sie kurz vor dem Termin, ob die Steigerung noch stattfindet. Absagen sind häufig, etwa wenn der Schuldner doch bezahlt.

2. Steigerungsbedingungen und Lastenverzeichnis beschaffen

Die Steigerungsbedingungen liegen mindestens zehn Tage vor der Steigerung beim Amt auf (Art. 134 SchKG). Das bereinigte Lastenverzeichnis ist ihnen als Anhang beigefügt (Art. 45 Abs. 2 VZG). Prüfen Sie insbesondere:

• Welche Lasten übernehmen Sie? Grundstücke werden mit allen darauf haftenden Belastungen versteigert, also Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte (Art. 135 SchKG). Nicht fällige Pfandforderungen werden Ihnen überbunden.
• Was ist bar zu bezahlen? Fällige pfandgesicherte Forderungen, Verwertungskosten und ein allfälliger Mehrerlös sind auf Abrechnung am Zuschlagspreis bar zu bezahlen (Art. 46 VZG).
• Was kommt zusätzlich dazu? Kosten der Eigentumsübertragung, Grundbuchkosten, Handänderungsabgaben sowie noch nicht fällige Forderungen mit gesetzlichem Pfandrecht (z.B. Liegenschaftensteuern) gehen ohne Anrechnung an den Zuschlagspreis zu Ihren Lasten (Art. 49 VZG).
• Anzahlung: Viele Bedingungen verlangen an der Steigerung eine Anzahlung vor dem Zuschlag. Höhe und Zahlungsart stehen in den Bedingungen.
• Zahlungsfrist: Ein Zahlungstermin für den Rest darf höchstens sechs Monate betragen (Art. 136 SchKG); oft ist er deutlich kürzer.
• Gebotsschritte: Manche Bedingungen schreiben vor, um welchen Mindestbetrag ein Angebot das vorhergehende übersteigen muss (Art. 45 Abs. 1 lit. f VZG).

Eine ausführliche Anleitung finden Sie im Artikel Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen lesen.

3. Grundbuch, Pläne und Zonen

• Verlangen Sie beim Amt die Beschreibung des Grundstücks und den Grundbuchauszug, soweit er in den Akten liegt.
• Prüfen Sie Bauzone, Baulinien und hängige Verfahren bei der Gemeinde.
• Klären Sie bei Stockwerkeigentum die Höhe des Erneuerungsfonds und anstehende Sanierungen bei der Verwaltung, soweit Sie Auskunft erhalten.

4. Mieter, Wohnrechte und Dienstbarkeiten

Bestehende Miet- und Pachtverträge gehen mit dem Eigentum auf den Ersteigerer über (Art. 50 VZG, Art. 261 OR). Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung kann – je nach Rang – bestehen bleiben. Lesen Sie dazu Wohnrecht, Mieter und Dienstbarkeiten. Versteigerungen Schweiz markiert entsprechende Hinweise in der Publikation unter «Wichtige Informationen»; massgebend ist aber das Lastenverzeichnis.

5. Besichtigung

Nehmen Sie den Besichtigungstermin wahr, idealerweise mit einer Fachperson für Bau oder Haustechnik. Was Sie dabei prüfen sollten, steht in der Checkliste Besichtigung vor der Steigerung.

6. Finanzierung und Anzahlung

• Holen Sie vor der Steigerung eine schriftliche Finanzierungszusage Ihrer Bank ein, mit einem Maximalbetrag. Manche Steigerungsbedingungen verlangen einen Finanzierungsnachweis vor dem Zuschlag.
• Bereiten Sie die Anzahlung in der verlangten Form vor. Bargeld ist nur bis 100 000 Franken zulässig; darüber muss über einen Finanzintermediär bezahlt werden (Art. 136 Abs. 2 SchKG).
• Rechnen Sie Nebenkosten und Reserven für Renovationen ein. Mehr dazu unter Kosten und Gebühren nach dem Zuschlag.

7. Persönliche Voraussetzungen

• Ausweis: Bringen Sie einen gültigen amtlichen Ausweis mit.
• Vertretung: Wer für eine andere Person oder eine Firma bietet, muss die Vertretungsbefugnis nachweisen können (Art. 58 Abs. 2 VZG). Angebote für «noch zu bezeichnende» Personen werden nicht angenommen (Art. 58 Abs. 3 VZG).
• Gemeinsam bieten: Bieten mehrere Personen gemeinsam und erklären sie nichts anderes, erhalten sie das Grundstück zu Miteigentum zu gleichen Teilen (Art. 59 VZG).
• Personen im Ausland: Wer als Person im Ausland gilt, muss nach dem Zuschlag eine Erklärung abgeben; je nach Fall braucht es eine Bewilligung nach dem BewG (Art. 19 BewG).

8. Ihr persönliches Limit

Legen Sie vor der Steigerung schriftlich fest, wie viel Sie inklusive Nebenkosten und Renovation maximal ausgeben. Der Schätzwert ist kein Preisdeckel und keine Garantie für einen günstigen Kauf – siehe Schätzwert vs. Zuschlagspreis.

Kurz-Checkliste zum Ausdrucken

• ☐ Publikation gelesen, Termin und Ort notiert
• ☐ Steigerungsbedingungen und Lastenverzeichnis vollständig gelesen
• ☐ Übernommene Pfandschulden, Dienstbarkeiten und Mietverträge verstanden
• ☐ Barzahlungs- und Nebenkosten berechnet
• ☐ Besichtigung durchgeführt
• ☐ Finanzierungszusage und Anzahlung bereit
• ☐ Ausweis, allenfalls Vollmacht oder Handelsregisterauszug dabei
• ☐ Maximalgebot festgelegt
• ☐ Am Vortag geprüft, ob die Steigerung noch stattfindet

Quellen

• SchKG, Art. 134–136, 143
• VZG, Art. 45–50, 58–60
• Bundesamt für Justiz: Formular VZG 13 B, Protokoll und Bedingungen der Grundstücksteigerung
• OR, Art. 234 und 261
• BewG, Art. 19