Wohnrecht, Mieter und Dienstbarkeiten bei Zwangsversteigerungen

Ein günstiger Zuschlag nützt wenig, wenn Sie das Haus danach nicht selbst bewohnen können. Mietverträge, Wohnrechte, Nutzniessungen und andere Dienstbarkeiten gehören zu den wichtigsten Gründen, warum Liegenschaften an Steigerungen unter dem Schätzwert weggehen – oder warum Käufer später überrascht werden. Versteigerungen Schweiz markiert solche Stichworte aus der Publikation unter «Wichtige Informationen». Massgebend ist aber immer das Lastenverzeichnis.

Grundsatz: Sie übernehmen die Lasten

Grundstücke werden mit allen darauf haftenden Belastungen versteigert – Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte und vorgemerkte persönliche Rechte (Art. 135 Abs. 1 SchKG, Art. 45 Abs. 1 lit. a VZG). Der Ersteigerer erwirbt die Sache mit den Rechten und Lasten, die aus den öffentlichen Büchern oder den Steigerungsbedingungen hervorgehen oder von Gesetzes wegen bestehen (Art. 234 Abs. 2 OR).

Mietverträge gehen auf Sie über

Bestehen Miet- oder Pachtverträge, gehen sie mit dem Eigentum auf den Ersteigerer über (Art. 50 VZG). Das Obligationenrecht sagt ausdrücklich, dass dies auch gilt, wenn die Sache dem Vermieter in einem Betreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird (Art. 261 Abs. 1 OR).

Kündigung wegen Eigenbedarf

Als neuer Eigentümer können Sie ein Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn Sie einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend machen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Die gesetzliche Frist beträgt bei Wohnungen drei Monate (Art. 266c OR), bei Geschäftsräumen sechs Monate (Art. 266d OR), jeweils auf einen ortsüblichen Termin.

Wichtig:

• Die Kündigung muss schriftlich und mit dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l OR).
• Mieter können eine Kündigung anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 OR), und eine Erstreckung verlangen, wenn die Beendigung für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet (Art. 272 OR).
• «Dringend» heisst mehr als bloss «gewünscht». Ob Eigenbedarf dringend ist, entscheiden im Streitfall die Schlichtungsbehörde und das Gericht.
• Ist der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt, muss jeder neue Eigentümer dem Mieter den Gebrauch entsprechend dem Vertrag gestatten (Art. 261b OR). Eine vorgemerkte Miete ist im Lastenverzeichnis aufgeführt.

Praktisch heisst das: Wer eine vermietete Wohnung ersteigert, um selbst einzuziehen, muss mit Monaten bis zu einer längeren Verzögerung rechnen. Wer als Anleger kauft, übernimmt bestehende Mietzinse und Mieter.

Mietzinse und Kautionen

Ab wann Mietzinse Ihnen zustehen («Nutzen und Schaden»), regeln die Steigerungsbedingungen. Fragen Sie beim Amt nach, welche Mietverträge, Mietzinse und Kautionen bekannt sind. Bei einer Betreibung auf Pfandverwertung kann das Amt die Mietzinse schon vor der Steigerung einziehen.

Wohnrecht und Nutzniessung

Ein Wohnrecht gibt einer Person die Befugnis, in einem Gebäude oder einem Teil davon zu wohnen. Es ist unübertragbar und unvererblich (Art. 776 ZGB). Eine Nutzniessung verleiht in der Regel den vollen Genuss der Sache, also auch das Recht, sie zu vermieten (Art. 745 ZGB). Beide sind Dienstbarkeiten und werden im Grundbuch eingetragen. Häufig sind sie zugunsten der Eltern eingetragen, etwa nach einer Übertragung zu Lebzeiten.

Für Ersteigerer entscheidend ist der Rang:

• Ist das Wohnrecht vor den Grundpfandrechten eingetragen oder haben die Pfandgläubiger zugestimmt, bleibt es bestehen. Sie kaufen ein Haus, in dem eine andere Person auf Lebenszeit wohnen darf.
• Ist es nach einem Pfandrecht und ohne Zustimmung des Pfandgläubigers eingetragen, kann der Pfandgläubiger einen Doppelaufruf verlangen: einmal mit, einmal ohne die Last (Art. 142 SchKG, Art. 56 VZG). Reicht das Angebot mit Last nicht zur Deckung und bringt der Aufruf ohne Last mehr, kann die Last gelöscht werden; ein allfälliger Überschuss dient zuerst der Entschädigung des Berechtigten.

Ob ein Doppelaufruf stattfindet, steht in den Steigerungsbedingungen. Der Meistbietende beim ersten Aufruf bleibt bis nach dem zweiten Aufruf an sein Angebot gebunden (Art. 45 Abs. 1 lit. c VZG).

Andere Dienstbarkeiten

• Weg- und Fahrrechte, Leitungsrechte: Meist unproblematisch, aber relevant für Bau- und Umbaupläne.
• Baubeschränkungen, Näherbaurechte, Aussichtsdienstbarkeiten: Können Ausbaupläne verhindern.
• Baurecht: Wird ein selbständiges und dauerndes Baurecht versteigert, kaufen Sie nur das Recht für die Restlaufzeit; der Baurechtszins an den Grundeigentümer bleibt geschuldet. Bei einer Liegenschaft, die mit einem Baurecht belastet ist, erhalten Sie dagegen den Boden mit dem Baurechtsvertrag.
• Vorkaufsrechte: Vertragliche Vorkaufsrechte können bei der Zwangsversteigerung nicht ausgeübt werden; gesetzliche Vorkaufsrechte (z.B. von Miteigentümern) nur an der Steigerung selbst und zu den Bedingungen des Zuschlags (Art. 51 und 60a VZG). Nach dem dritten Ausruf des Höchstangebots fragt die Steigerungsleitung die anwesenden Berechtigten, ob sie ihr Recht ausüben.

Miteigentumsanteile

Manchmal wird nicht eine ganze Liegenschaft, sondern ein Miteigentumsanteil versteigert, zum Beispiel ein halbes Einfamilienhaus. Sie werden dann Miteigentümer neben der bisherigen Person. Ein solcher Anteil ist für Selbstnutzer meist ungeeignet. Versteigerungen Schweiz kennzeichnet solche Fälle mit dem Hinweis «Anteil». Beachten Sie auch das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miteigentümer.

Häufige Fragen

Muss der bisherige Eigentümer nach dem Zuschlag ausziehen?

Hat der Schuldner selbst in der Liegenschaft gewohnt und besteht kein Mietvertrag oder Wohnrecht zu seinen Gunsten, hat er kein Recht mehr, dort zu bleiben. Zieht er nicht freiwillig aus, kann eine behördliche Ausweisung nötig werden, was Zeit kostet. Klären Sie vor der Steigerung mit dem Amt, wer heute in der Liegenschaft wohnt und wie die Übergabe abläuft.

Erkenne ich ein Wohnrecht in der Publikation?

Nicht immer. Die Publikation enthält oft nur eine Kurzbeschreibung. Verbindlich ist das Lastenverzeichnis, das den Steigerungsbedingungen beiliegt.

Quellen

• SchKG, Art. 135, 142
• VZG, Art. 45, 50, 51, 56, 60a
• OR, Art. 234, 261, 261b, 266c, 266d, 266l, 271, 272
• ZGB, Art. 745, 776