Häufige Fehler bei Zwangsversteigerungen – und wie Sie sie vermeiden

Zwangsversteigerungen folgen strengen Regeln. Wer sie nicht kennt, riskiert nicht nur, ein Objekt zu verpassen, sondern auch, für einen Schaden zu haften. Hier sind die häufigsten Fehler – mit den gesetzlichen Grundlagen aus SchKG, VZG und OR.

1. Ohne gesicherte Finanzierung bieten

Der teuerste Fehler. Bezahlt der Ersteigerer nicht rechtzeitig, wird der Zuschlag aufgehoben und sofort eine neue Versteigerung angeordnet. Der säumige Ersteigerer und seine Bürgen haften für den Ausfall und allen weiteren Schaden; der Zinsverlust wird zu fünf Prozent berechnet (Art. 143 SchKG). Die neue Steigerung findet frühestens einen Monat später statt (Art. 64 VZG).

So vermeiden Sie es: Schriftliche Finanzierungszusage mit Maximalbetrag vor der Steigerung, Anzahlung bereit. Mehr: Finanzierung einer ersteigerten Liegenschaft.

2. Das Lastenverzeichnis nicht lesen

Grundstücke werden mit allen eingetragenen Belastungen versteigert (Art. 135 SchKG). Wer ein Wohnrecht, eine Nutzniessung oder einen vorgemerkten Mietvertrag übersieht, kann das Objekt danach womöglich nicht wie geplant nutzen.

So vermeiden Sie es: Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen vollständig lesen; bei Unklarheiten beim Amt nachfragen. Anleitung: Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen lesen.

3. Nebenkosten vergessen

Kosten der Eigentumsübertragung, Grundbuchkosten, Handänderungsabgaben und noch nicht fällige gesetzliche Pfandrechte kommen zum Zuschlagspreis dazu (Art. 49 VZG).

So vermeiden Sie es: Maximalgebot als Gesamtbudget minus Nebenkosten minus Renovation rechnen. Mehr: Kosten und Gebühren nach dem Zuschlag.

4. Bedingte Gebote abgeben

Angebote, die an Bedingungen oder Vorbehalte geknüpft sind oder nicht auf eine bestimmte Summe lauten, darf das Amt nicht berücksichtigen (Art. 58 Abs. 1 VZG). «Unter Vorbehalt der Finanzierung» ist kein gültiges Gebot.

5. Ohne Vollmacht für andere bieten

Wer für eine andere Person oder eine Firma bietet, muss auf Verlangen die Vertretungsbefugnis nachweisen (Art. 58 Abs. 2 VZG). Angebote für erst später zu bezeichnende Personen oder noch nicht gegründete Gesellschaften werden nicht angenommen (Art. 58 Abs. 3 VZG).

So vermeiden Sie es: Vollmacht bzw. aktuellen Handelsregisterauszug mitbringen; Gesellschaften vor der Steigerung gründen.

6. Die Anzahlung in der falschen Form mitbringen

Verlangen die Bedingungen eine sofortige Anzahlung, erfolgt der Zuschlag erst nach deren Leistung. Andernfalls wird das nächst tiefere Angebot nochmals ausgerufen (Art. 60 Abs. 2 VZG). Bar sind höchstens 100 000 Franken zulässig (Art. 136 Abs. 2 SchKG).

So vermeiden Sie es: Die Zahlungsart in den Bedingungen nachlesen (Bankcheck, Zahlungsversprechen, bar) und rechtzeitig mit der Bank organisieren.

7. Auf Gewährleistung hoffen

Bei Zwangsversteigerungen gibt es keine Gewährleistung, ausser bei besonderen Zusicherungen oder absichtlicher Täuschung (Art. 234 OR). Ein späterer «Mängelrabatt» ist ausgeschlossen.

So vermeiden Sie es: Gründlich besichtigen, Fachperson beiziehen, Reserven einplanen. Checkliste: Besichtigung vor der Steigerung.

8. Den Schätzwert als Preis verstehen

Der Schätzwert ist der mutmassliche Verkaufswert (Art. 9 VZG), aber weder Mindest- noch Höchstpreis. Mehr dazu: Schätzwert vs. Zuschlagspreis.

9. Lex Koller übersehen

Personen im Ausland müssen nach dem Zuschlag eine Erklärung abgeben und brauchen je nach Fall eine Bewilligung. Fehlt sie, setzt die Steigerungsbehörde eine Frist von zehn Tagen; handelt der Erwerber nicht fristgerecht oder wird die Bewilligung verweigert, wird der Zuschlag aufgehoben und neu versteigert, und der Erwerber haftet für einen Mindererlös (Art. 19 BewG).

10. Absagen nicht prüfen

Steigerungen werden oft kurzfristig abgesagt, etwa wenn der Schuldner bezahlt. Wer anreist, ohne das zu prüfen, verliert Zeit.

So vermeiden Sie es: Am Vortag beim Amt nachfragen. Versteigerungen Schweiz führt publizierte Absagen nach.

11. Bei Online-Auktionen im letzten Moment überbieten

Gebote sind verbindlich. Wer im Eifer über sein Limit bietet, muss trotzdem zahlen – sonst droht die Haftung für den Ausfall (Art. 129 Abs. 4 SchKG).

So vermeiden Sie es: Limit vorher festlegen und einhalten.

12. Anfechtungsfristen verpassen

Wer meint, eine Verwertung sei fehlerhaft gelaufen, kann den Zuschlag nur mit Beschwerde an die Aufsichtsbehörde anfechten, innert zehn Tagen ab Kenntnis des Anfechtungsgrunds und spätestens ein Jahr nach der Verwertung (Art. 132a und 17 SchKG).

Häufige Fragen

Was passiert, wenn ich nach dem Zuschlag merke, dass ich zu viel geboten habe?

Der Kauf ist mit dem Zuschlag zustande gekommen (Art. 229 OR). Ein Rücktritt ist nicht vorgesehen. Zahlen Sie nicht, wird neu versteigert, und Sie haften für einen Mindererlös und weiteren Schaden.

Kann ich mich beraten lassen, bevor ich biete?

Ja, und bei Liegenschaften ist das empfehlenswert: Anwältinnen und Anwälte, Notariate, Treuhänder sowie Bau- und Immobilienfachleute können Unterlagen prüfen.

Quellen

• SchKG, Art. 17, 129, 132a, 135, 136, 143
• VZG, Art. 9, 49, 58, 60, 64
• OR, Art. 229, 234
• BewG, Art. 19